搜房有約第75期：采訪三正地產總經理劉光金
2010.03.24
采訪: 葉翠萍／拍照:李金邊／視頻:黃德宗
時間： 2010年3月24日下午
地點：三正地產
對象：東莞市三正房地產開發有限公司總經理、廣東省房地產業協會副會長 劉光金
在驅車前往位于觀鳳塘片區的三正地產時，筆者在梅觀高速上看到一塊巨大的廣告牌，上面寫著：大深圳區哪里還有真別墅 靜觀三正臥龍山。這樣底氣十足的一句話，讓我對觀鳳塘及三正臥龍山產生了濃厚的好奇心。
在2004年，“半小時生活圈”這個概念剛剛提出來的時候，許多深圳人都不以為意，認為這只是開發商的一個廣告噱頭。幾年過去了，“半小時生活圈”已經成為一個現實。而被譽為“深圳后花園”的觀鳳塘（觀瀾、鳳崗、塘廈）則吸引了越來越多的深圳人來此置業。隨著“大深圳”日程的日益推進，東莞和惠州的置業價值進一步被提升。東莞市三正房地產開發有限公司總經理劉光金在接受搜房網的采訪時斷言，三正臥龍山別墅所在的觀鳳塘片區，在未來將是一個深圳富人回歸生活的樂園。
與深圳市區相比，莞惠的別墅無論是在價格上還是在空間感上，都具備明顯的優勢。劉光金一針見血地指出：真正的別墅是獨棟別墅，深圳關內幾乎沒有“真別墅”，大多是“山寨別墅”，而目前市場上各種各樣的“別墅”，更是對別墅概念的荒謬延伸。
2010年的房地產市場走勢變幻莫測，劉光金建議消費者買房千萬不要“跟風”，這樣才能買到“抗跌保值”的物業。
三正地產自成立以來先后在東莞成功推出了多個大型高尚別墅群，談及企業未來的戰略布局時，劉光金說，三正未來會在觀鳳塘及海南開展房地產業務，觀鳳塘片區的業務主要是面向深圳的白領階層，而在海南則會將房地產與酒店業務緊緊結合起來，實現互補。
采訪實錄：
“山寨”橫行 深圳關內無“真別墅”？
【搜房網】：首先我們非常高興邀請到東莞市三正房地產開發有限公司的總經理劉光金，劉總作客搜房有約，接受我們搜房網的采訪。
在房地產發展史上，“別墅”及“別墅區”往往代表了一座城市最高端的生活方式。但是從雙拼別墅到聯排別墅、疊拼別墅乃至所謂的空中別墅，“別墅”似乎越來越多樣化了。請問您是如何理解“別墅”的真諦呢？
【劉光金】：在中國農業社會時代，農村里面到處都是別墅，不過那個時代的別墅更多的是茅屋。在二三十年代初期，中國出現了一些工業發展比較好的城市，比如說像上海、天津、北京、廣州，那個時候只有達官貴人才能住得上別墅。在現代中國人的心目當中，別墅是真正的獨門獨戶獨家獨院，一棟屬于自己的別墅。
解放之后，由于文化大革命的原因，中國人的居住環境越來越差。在這個時候，人們已經沒有對別墅的追求和奢望了，房屋成了稀缺品。
改革開放之后，隨著經濟的發展和富裕程度的提升，有相當一部分先富裕起來的人對別墅又有了一種強烈的追求。在這個時候，相當一部分發展商意識到開發別墅利潤比較高，拼命去追求別墅產品。但由于國家政策對別墅供地進行了嚴格的限制，而一部分發展商為了利潤最大化，就將別墅的概念進行了修正，進行了比較荒謬的延伸。比如多層公寓和低層的聯排全都冠名“別墅”。這樣的話，城市中相當一部分追求別墅的人群為了滿足自己的虛榮心，就購買了勉強冠名為“別墅”的產品。
于是，相當一部分蓋了“聯排房子”的開發商，也打著別墅的旗號，滿足了相當一部分盲目追求“別墅”的消費者，也獲得了豐厚的利潤。在這個時候，我們應該為別墅正名！我們應該提醒那些追求別墅的購房者，弄清楚什么是別墅。不要買了偽產品，買了假產品，買了山寨版的別墅還沾沾自喜。所以我們希望告訴消費者，明明白白地消費住宅產品。我們推出的產品是別墅就是別墅，不是別墅就不是別墅。這對于開發商來講，也是一個誠信經商的問題。
在目前的全國房地產市場上，房屋產品的概念還是相當混亂的。有些產品做得極差，甚至連基本的居住功能都不具備，也是打著豪宅的旗號在銷售；有的貌似是豪宅，但實際上一些指標都達不到國家標準，也是當做豪宅在銷售。在這種情況下，我們要提醒消費者意識自己購買的房子究竟應該屬于哪一類產品。這樣的話，我們的消費者購買的產品才是物有所值的。
【搜房網】：您對深圳的別墅產品是怎么看呢？深圳哪些別墅產品是您比較推崇的、可以稱為真正的別墅呢？
【劉光金】：深圳要看關內關外，在關內真正的別墅幾乎比較難看到，除了純水岸有幾棟真正的別墅外，目前我們還沒有在深圳發現有真正的別墅。深圳市區大家所謂住的別墅都是屬于山寨版別墅。
一河兩岸 深圳人青睞真別墅
【搜房網】：三正臥龍山位于鳳觀塘聚富區的鳳崗鎮，是“一河兩岸”工程的首個地產項目。請您為我們介紹一下項目的基本情況好嗎？有何獨特的賣點嗎？
【劉光金】：三正臥龍山是用真別墅、真山水來定位的。我們在設計以及建造的過程當中，就是要給消費者一個真正住別墅的體驗。
這種體驗分幾個方面：一個方面是別墅應該有山有水，居住有天有地，住在別墅里面與其他的鄰里之間沒有任何糾紛。
同時臥龍山別墅有幾個特征：一個是大，一個是美，一個是要真正要有榮耀感。為什么要“大”呢？因為住別墅不僅僅是兩口之家、三口之家，住在別墅里面一般是成功人士，俗話說“富在深山有遠親”，親戚多了，朋友多了，活動多了，聚集的人就多了，那么就得有足夠的室內空間和室外休閑空間。第二，要美，所謂“美”，不僅是房屋的外觀設計、建筑設計要美，而且看出去的視野要美，也就是說環境要美。第三是榮譽感，居住在臥龍山是一種對自我價值的提升。
從臥龍山一期、二期建成之后的情況來看，應該說得到了深圳以及深圳附近片區喜歡別墅產品的消費者的親睞。臥龍山還有第三期，我相信臥龍山會越建越美。
【搜房網】：從銷售情況來看，三正臥龍山的客戶群體具有哪些特征呢？來自深圳的客戶比例有多少？
【劉光金】：深圳客戶的比例占整個臥龍山消費群體將近60%。深圳的客戶之所以親睞臥龍山，主要是因為在深圳看不到這樣的產品。
其中自住客戶占的比例是七成，投資炒房的客戶不多，自住和買來作為家族企業的自家會所的客戶比較多。
觀鳳塘崛起 5-10年后稱雄一方
【搜房網】：隨著“大深圳”進程的日益推進，您認為東莞乃至珠三角地區的發展契機在哪里？
【劉光金】：我覺得東莞以及整個珠三角區域即將進入第二次產業革命階段。第一個階段是以加工業以及低端制造業為主，以及具有一定的現代科技成分的產業。現在這個時代已經過去了，通過5到10年的時間，經過產業的升級換代，珠三角會進入第二次經濟發展的飛躍。這個時代到來之后，珠三角地區會有一個非常快的富人群的發展，珠三角的經濟就會向更高端發展。
將來在珠三角地區，高端物業是最有增值潛力的。社會越發展，資本就越向少數人集中。資本集中之后，藍領與白領這兩大群體的分化就非常明顯。藍領這個群體需要大量的經濟適用房、保障性住房；富人群體的需求就是大量的高端房產。深圳中心區的高端住宅小區的價值會越來越高，但是深圳中心區不可能再有別墅市場了，別墅市場就向深圳以外的周邊地區發展。
從深圳目前的情況來看，深圳的光明和坪山是兩大新興產業發展區。深圳市區里面基本上沒有任何發展的空間，只能向金融業、信息產業、商業、旅游業方面去發展。深圳關外能夠用于蓋別墅以及高檔社區的土地已經不是太多了。我想，深圳將來這種真正的，高端的房屋市場主要還是集中在觀鳳塘片區，也就是觀瀾、鳳崗、塘廈這一帶。所以從整個大珠三角地區來看，我們非常看好5-10年之后觀鳳塘片區的潛質。
【搜房網】：從價格及空間感方面，東莞的別墅相較于深圳有著難以比擬的優勢。但是有購房者可能會擔憂交通及配套問題。對于購房者的這種疑慮，您是如何看待的呢？
【劉光金】：將來整個珠三角地區會進入產業的革命，產業革命的前提條件就是要有現代化的交通網絡。我想再過二十年，深圳與整個東莞地區將連成一線，現在最先能夠與深圳交通融為一體的就是鳳崗、塘廈，包括將來的松山湖、大嶺山，屆時將形成一個整體。
我們在2004年提出半小時經濟生活圈的時候，很多深圳人認為這是一個笑話，但是目前基本上已經實現了。深圳觀鳳塘區域是深圳的后花園，雖然現在還有些不便，但是當這些不便完全消失了，樓盤的價位以及升值的速度就會飛躍式的發展，一下子就會上去。
三到五年之內，鳳崗、塘廈會成為深圳大經濟區域發展的一部分。再到十年之后，往東莞這個腹地再推進，二十年之后，廣州、東莞、深圳包括惠州一部分，整個就是一個非常便捷的城市交通網絡。到那個時候，一小時之內到達整個這個片區甚至于香港、澳門都是可能的。
【搜房網】：從文化的角度來講，東莞、惠州、深圳有什么差異并如何融合呢？
【劉光金】：從文化這個角度來講，深圳和東莞沒有什么大的差異，因為大家都是學中文，都是接受中國幾千年的傳統教育，從這個方面來講應該沒有什么差異。
我想深莞現在的差異是在經濟、行政管理一些方式和管理模式，以及辦事的效率上。隨著將來深圳、東莞一體化之后，這些都不是問題了。
觀鳳塘：深圳商人博弈后的樂園
【搜房網】：深圳北鳳觀塘片區正在崛起為中國三大頂尖的中央別墅區，同北京的溫榆河中央別墅區、上海的佘山中央別墅區一樣令全國人們矚目。請問您是如何定義片區的居住價值及投資價值？
【劉光金】：深圳未來的高尚居住區就看鳳觀塘片區，觀瀾是在深圳的范圍內，鳳崗是插在深圳這塊版圖里面的，但是屬于東莞行政區域，塘廈是通過梅觀高速與深圳緊密相聯系的。
這個區域過去是一個農業區域，農田水利建設比較發達，水庫很多，生態環境比較好。再加上全世界高大的高爾夫就在塘廈片區，也就是說它將來會集中世界頂尖級的熱愛高爾夫球的富人到這里消費，這是一個很大的賣點。
第二，觀鳳塘片區有眾多的水庫，但是現在水庫的灌溉功能已經沒有了，完全就形成了內陸湖泊，這些眾多的湖泊將來就是這個居民區域最好的水面景觀。
第三個，觀鳳塘片區過去是農村，人口比較稀少，便于居住環境的規劃。現在規劃出來的高檔社區，很多已經超越了深圳市區的豪宅區。獨棟別墅在深圳關內是沒有的，所以這個片區將來成為深圳的后花園，成為深圳富人的集聚區，這是一點懸念都沒有的。
另外，觀鳳塘的酒店業很發達，這個片區的酒店的豪華程度以及酒店建設的理念，以及休閑度假的功能都已經完全超越深圳市區。
毫不夸張地說，觀鳳塘區域將來就是深圳富人的樂園，就是深圳富人享受的區域，它的享受水準超越了深圳關內任何地方。深圳關內是政治、經濟的集中區，將來也是一些商人在商場上博弈的區域；而我們的觀鳳塘區域，就是博弈之后回歸自然、回歸生活、回歸輕松、回歸享受的一個區域。
沒有只漲不跌的商品 買房忌“跟風”
【搜房網】：從2003年開始，國土資源部等相關部門就明確提出停止別墅用地供應，“別墅”已經漸漸演變成稀缺的“收藏品”。您是如何看待珠三角別墅市場的前景呢？
【劉光金】：將來珠三角地區只會有山寨別墅，以后不會再有真正意義上的別墅。因為國家在土地政策上和規劃設計技術參數的細化上已經非常嚴格了。所以說想在將來還能夠買到真正意義上的別墅，而不是去買山寨別墅的話，那只能是買別人賣出來的二手別墅。
【搜房網】：自2010年以來，關于房地產行業的一些政策頻出，土地市場及房價的動態也引起了各方的關注及爭議。在全國兩會上，國家領導人明確要調控房地產。您認為接下來樓市及房價的走勢是怎樣呢？
【劉光金】：我認為樓市和房價的走勢是神仙都說不清楚的。為什么這樣說呢？目前很多經濟學家，很多國內的一些在房地產方面自稱為大師的一些人，從2003年到預測到2010年，沒有一個人能夠預測的很準。國家從2003年之后，2004年-2006年一直調整到2010年，也沒有起到實質性的作用。所以我認為，在當前來講，所有的預測都不是客觀的。
在中國當前的經濟環境條件下，國家在推動城市化進程，讓大量的農民進城，這在客觀上就造成了城市需要大量的房產，這是事實。另外一個方面，由于我們國家有大量的行業產能過剩，如果房地產泡沫一旦破裂，它牽扯到的若干行業的產能更加過剩，大量的工人會失業。再加上我們國家的地方政府現在絕大多數都是屬于“賣地財政”，地方政府在貫徹中央調整政策的問題上自覺或者不自覺地都會打折，這又對房地產市場增添了不確定性。
那么老百姓怎么辦？買還是不買？這是一個很尖銳的問題。我認為可以買，也可以不買。如果你不急于買的話，可以看看，但是也可以買，買哪些？關鍵是選準哪些樓去買，這很關鍵。有些樓房價格是不可能再跌了。打個比方，觀鳳塘區域無論是偽別墅、山寨版別墅，還是獨棟別墅，每平方米一兩萬塊錢，將來房價往下跌，它們也不會再跌，因為跌無可跌，現在這個價格已經是非常理性的了。為什么是理性的價格呢？因為深圳很多人還沒有意識到觀鳳塘這個區域將來升值的潛力。
第二個，挑選房屋質量一流的物業，這表示著用材、用料、用工都要選擇好的。好的材料、好的工匠、好的管理隊伍，負責任的發展商，材料成本和勞動力成本是高的，再加上土地價格也不便宜，在這樣的條件下，房屋的性價比是高的，價格也不會跌到哪里去。
在深圳有一些樓盤，將兩層打通了，對外宣稱是“疊墅”，消費者如果當別墅價格去買肯定吃虧，價格肯定會跌。第二個，在深圳區域里面，有一些小區建筑密度很高，容積率很高，建筑指向很差，房屋設計很差。本來只是一部分收入不是很高的白領階層去住的房子，硬是要賣給深圳市有錢人。這些的樓盤在市場調整的時候，會跌得很慘！
所以我想，在大家都看不清的情況下，如果消費者有閑錢，又怕物價漲了之后貨幣貶值，可以去買樓的，但是關鍵是要選性價比高的物業。就算將來房價微調，也不至于虧本，這樣的物業是可以大膽地買的。
我認為房價遲早有一天是會往下跌的。為什么呢？世界上沒有只漲不跌的商品，任何商品都有漲有跌，這是一個規律。中國目前仍然是一個很窮的國家，但是深圳上海北京廣州這些大城市的房子卻已經漲到了比美國、歐洲、日本的房子貴。在這種情況下，我想傻瓜都能判斷出來，目前的房價是過高的，遲早會調的。
至于說今年會不會調，明年會不會調，我們不知道。因為中國有很多不確定性，房地產市場更多是“政策市”，也就是沒有一個模型可以去推斷。在沒有規律可循的情況下，誰都說不準。在說不準的情況下，該買的還是買，只不過消費者要買準了，千萬不要跟風。
給深圳人造房子 三正遠眺海南
【搜房網】：自1997年以來，三正房地產公司先后成功推出了正華苑、正豐豪苑、三正半山豪苑、三正臥龍山花園、世界豪門等多個大型高尚別墅群。在拓展高尚住區的同時，三正地產還先后強勢推出了三正步行街、三正休閑購物城和三正世紀新城，以及三正財富新地等多個大型商務住宅區。請問三正集團未來的業務拓展方向及戰略布局是什么？
【劉光金】：三正地產會在兩個市場展開我們下一步的拓展：第一，還是在觀鳳塘區域，給更多的深圳人造房子；第二，我們可能會在海南市場有比較大的動作。為什么我們選擇這兩個市場？首先觀鳳塘這個區域將來面對的深圳市場是有很大前景的。而海南市場我們主要看長遠，我們國家把海南定位成一個國際旅游城市，三正集團是酒店業和房地產業共同發展的企業，我們會在充分發揮酒店優勢的基礎上，把房地產業和酒店業相結合。這樣的話，在海南市場上，三正的空間就會更大一些。
在海南，我們可以將房地產與我們的酒店相配套，就是說將來北方人到海南，選擇住我們的酒店也可以，選擇在酒店式管理的小區過冬也可以。所以說三正下一步還是在這兩個市場發展。在觀鳳塘區域，除了豪宅之外，將來我們還會根據市場的發展，推出一些適應于深圳白領一族的新產品，這就是我們下一步的發展布局。而且項目也正在落實中。
果斷下海 他的地產之路很穩健
【搜房網】：據我們了解，從80初到90年代，您一直是在江西省景德鎮市從事機關工作，后來下海進入房地產行業。請給我們介紹一下您個人的從業經歷。
【劉光金】：我當年也是順其自然就進入了房地產行業，有緣結識了三正的董事長，然后就下海了。從97年開始到現在，三正一直穩步地做房地產，我們沒有冒險，也不敢冒險。一方面就是在發展的速度上，我們穩扎穩打。第二個方面，我們做每一個產品都試圖做到對消費者來講沒有遺憾，對我們自己沒有遺憾。從1997年到現在，房地產起起伏伏這么多，但90%以上的業主買了我們的物業從來沒有虧本，就算是在金融危機這么嚴重的情況下，買我們的房子也沒有虧過本。三正歷來是以比較穩健的方式去做房地產的，把它當成一個事業，當成一個樂趣去做。
【搜房網】：搜房網發起了“特區三十年?深圳新人居”文化運動。您是理解新人居的？
【劉光金】：關于人居環境，我想每個人異口同聲的回答就是環保、綠色，這一點是非常重要的。當然從大的環境方面來講，還是要靠政府，靠國家來進行治理。作為我們房地產行業的人來講，創建最好的人居環境，我們應該從自身做起，首先我們不要追求利潤最大化，而要追求居住環境的舒適；第二，我們所使用的材料要盡可能的環保，不要造成第二次污染、第三次污染；第三個，每一個人在選擇自己居住產品的時候，要把眼睛睜大一點，一定要選擇沒有污染的區域，凡是有污染嚴重的區域，大家都不去買那里的房子，自然環境就好了。
現在房地產市場比較火熱，有些人買房很不理性，有些區域其實是不適合人居住的，他們也是拼命地去買，將來這些是要被淘汰的。我一直強調，不管這個房子好賣不好賣，永遠不能買的房子是不能買的。
我們買房子的時候，判定是否宜居是多方面的，有大環境、小區的設計、以及室內設計，各個方面都要掙大眼睛看清楚一點，理性消費，確實選擇宜居的房子，這是最重要的。我們的消費者還要考慮實惠，不要讓這些花花草草，一些很虛浮的東西所迷惑了。
3月20日，廣東省房地產行業協會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇在廣東佛山舉行。經專家組的綜...
